En repaso: la inversión inmobiliaria en España

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inversión extranjera

La adquisición de bienes inmuebles comerciales en España por parte de inversores extranjeros o fondos mutuos suele estar regulada por un SPV español propiedad de una empresa extranjera (ver Sección IV.i). La adquisición o constitución de una SPV por parte de la sociedad extranjera requerirá autorización previa en los casos que se detallan a continuación. Si no se requiere licencia, la inversión debe ser notificada al Ministerio de Economía y Finanzas mediante la presentación del Formulario D-1A dentro de los 30 días siguientes a la fecha de adquisición o emisión de las acciones. El objeto de este fichero es registrar información societaria con fines estadísticos sobre la sociedad extranjera (razón social, domicilio social, nacionalidad), SPV española (razón social, domicilio social, capital social y reservas, si el accionista extranjero tiene capacidad de nombramiento sus gerentes) y el valor de transacción. Si la empresa extranjera es residente en un paraíso fiscal y posee más del 50 por ciento del capital social de la SPV española, se debe presentar el formulario DP-1 antes de la adquisición de la SPV española (nuevamente, con fines estadísticos más que de autorización) seguido del Formulario D-1A como se describe anteriormente.

El alcance de las adquisiciones de bienes inmuebles -o de sociedades propietarias de inmuebles- que requieren autorización previa del Consejo de Ministros -o, en determinadas circunstancias, de una autoridad de menor rango- se ha ampliado en 2020 tras la nueva regulación que controla las inversiones extranjeras basadas en relaciones directas Razones de orden público, salud pública y seguridad pública. Estas regulaciones se aplican a los residentes fuera de la UE y de la AELC, así como a los inversores de la UE/AELC cuyos beneficiarios reales son los residentes fuera de la UE y no residentes en la AELC. Para determinar si se requiere una licencia, se debe realizar una evaluación desde un punto de vista objetivo, es decir, confirmar si la inversión se encuentra dentro de los sectores que se examinan (por ejemplo, inversiones en propiedades relacionadas con la defensa o propiedades ubicadas en las inmediaciones de la defensa). sitios; propiedades consideradas críticas para infraestructuras críticas como el transporte o la salud) – y desde un punto de vista subjetivo, es decir, confirmando si el inversionista:

  1. controlado por un gobierno, incluidas las agencias gubernamentales, o las fuerzas armadas de un país no perteneciente a la UE/AELC;
  2. ya ha realizado una inversión que afecta a la seguridad nacional, el orden público o la salud pública de otro Estado miembro de la UE; o
  3. Sujeto a procedimientos judiciales o administrativos en curso para participar en actividades ilegales o delictivas.
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estructuración de inversiones

Cada inversionista es diferente y tiene sus propias metas, objetivos y demandas al considerar inversiones inmobiliarias.

Las inversiones inmobiliarias pueden realizarse mediante la adquisición directa del inmueble (transacción de activo) o indirectamente mediante la compra del capital de la persona jurídica propietaria del inmueble (transacción de participación).

ofertas de activos

Cuando una inversión inmobiliaria se estructura como una transacción de activos, el SPV español suele comprar el activo directamente. Si el SPV es propiedad de una empresa extranjera (generalmente, una empresa registrada en la Unión Europea), debe cumplir con las pruebas de sustancia, objeto comercial y propiedad beneficiaria para poder beneficiarse de algún régimen fiscal favorable.

En el aspecto fiscal español, la adquisición de una propiedad por parte de un SPV español generalmente estará sujeta al IVA, que puede ser reembolsable en circunstancias específicas, el impuesto de timbre si se cumplen ciertos requisitos (ver Sección VI.IV) y ningún impuesto de transferencia no reembolsable. . La SPV española estará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español (IRC), generalmente a un tipo del 25 por ciento, sobre sus ingresos netos (incluidos, por ejemplo, los ingresos por alquileres y las ganancias de capital por transferencia de propiedad). Los intereses (con algunas limitaciones establecidas en la legislación española), la amortización y los gastos son generalmente deducibles si están relacionados con las actividades empresariales de la empresa y están debidamente registrados desde el punto de vista contable y siempre que se respeten las normas de precios de transferencia.

ii ofertas de acciones

De acuerdo con la redacción actual del artículo 314 del Real Decreto 4/2015, de 23 de octubre de 2015, por el que se aprueba la reforma de la Ley del Mercado de Valores, únicamente estarán sujetas las transmisiones de valores destinadas a eludir el pago de los impuestos aplicables a las transmisiones de inmuebles. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Impuesto al Valor Agregado. En relación con esto, la ley presume la intención de evitar el pago de los impuestos indirectos aplicables a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes casos:

  1. Cuando una sociedad (definida como una participación superior al 50 por ciento) se adquiera como consecuencia de una transmisión de acciones en el mercado secundario, y el activo de la sociedad esté constituido al menos en un 50 por ciento por activos inmobiliarios situados en España que no estén relacionados con una actividad comercial o profesional, o si aumentan la participación del comprador en la empresa después del cambio de control;
  2. Cuando, como consecuencia de la transmisión de acciones en el mercado secundario, se adquiera el control de la sociedad y los valores que formen parte del patrimonio de la sociedad permitan el control de otra entidad con activos que representen, al menos, el 50 por ciento de los bienes inmuebles situados en España que no estén relacionados con una actividad comercial o profesional, o si la participación indirecta del comprador en la empresa aumenta después del cambio de control; o
  3. Cuando se produzca una transmisión de acciones y los valores transmitidos hayan sido recibidos a cambio de aportaciones en especie de bienes inmuebles en el momento de la constitución o ampliación de capital de la sociedad, siempre que los bienes inmuebles no tengan vinculación empresarial o no tengan una antigüedad superior a tres años. transcurrido entre la fecha de aportación y la fecha de transferencia.
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Las anteriores son suposiciones refutables. Por lo tanto, si se cumple alguno de ellos, las autoridades fiscales españolas no necesitan probar la intención de eludir impuestos. Por el contrario, el contribuyente también tiene derecho a probar que no tiene intención de eludir impuestos aunque las operaciones realizadas se encuentren bajo alguna de las presunciones. Cabe señalar que las autoridades fiscales no están exentas de demostrar la intención de evitar impuestos indirectos en escenarios potenciales distintos a los cubiertos por los supuestos anteriores.

Tenga en cuenta que si la transmisión de acciones está sujeta a impuestos (por ejemplo, por la aplicación de la cláusula de no elusión), estará sujeta al IVA o al impuesto de transmisiones patrimoniales, según el impuesto que se aplicará a la transmisión directa de bienes inmuebles. bienes propiedad de la sociedad cuyas acciones se transmiten (no siempre por la transmisión de acciones) impuestos, tal y como se definen en el régimen anterior).

iii venta de propiedad

Las ganancias de las inversiones inmobiliarias están sujetas a las normas generales de impuestos directos.

Las plusvalías derivadas de la transmisión de la propiedad están sujetas al tipo general del ISR español (es decir, el 25 por ciento) sobre la diferencia entre el precio de la transacción y el valor fiscal de los activos. Pueden aplicarse otros impuestos municipales.

En el caso de una operación de acciones, la imposición directa de la venta depende de que el accionista de la entidad transmitente sea o no residente fiscal en España. Si el accionista no es residente fiscal en España, las ganancias patrimoniales derivadas de la enajenación de acciones de sociedades, cuyo activo sea fundamentalmente inmobiliario, están sujetas con carácter general al Impuesto sobre la Renta de no Residentes al tipo del 19 por ciento anual sobre la diferencia entre el valor de mercado y el valor fiscal de las acciones. No obstante, si la sociedad holding está domiciliada en España, las ganancias de capital derivadas de la transmisión de acciones en filiales pueden estar parcialmente exentas (95 por ciento) de impuestos en España si se aplica la exención de participación CIT. Bajo la exención de participación, el 95 por ciento de las ganancias de capital de la transmisión de acciones de una entidad española por otra entidad española estarán exentos del ISR español (el 5 por ciento restante de los ingresos se incluirán en la base del ISR de los accionistas españoles, resultando en una tasa impositiva efectiva de 1.25 por ciento), siempre que:

  1. Un accionista posee al menos el 5 por ciento del capital directo o indirectamente el 5 por ciento del capital de la empresa;
  2. Las acciones se mantienen durante al menos un año; Y el
  3. La filial está realizando un negocio a efectos de las TIC españolas.
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Las autoridades tributarias españolas y la legislación y normativa tributaria española también exigen que la sociedad holding se constituya por razones económicas válidas y no solo como una sociedad de canal con el objetivo principal de evitar impuestos sobre las ganancias de capital obtenidas con la transmisión de su filial.

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