El gobierno español ha promulgado importantes controles de alquiler como parte de su primera ley nacional de «derecho a la vivienda».
El Ley de vivienda (“Ley de Derechos a la Vivienda”) Permite a los gobiernos regionales establecer límites de alquiler para apartamentos propiedad de propietarios (10 propiedades o más) en áreas consideradas “mercados comprimidos”. También incluye sanciones fiscales para los propietarios que no alquilan varias unidades durante largos períodos de tiempo, así como disposiciones para asignar el 30 % de las unidades en la construcción de viviendas nuevas a viviendas públicas de bajos ingresos.
La medida, que fue aprobada por primera vez en forma de borrador en octubre pasado, fue aprobada por la legislatura el 1 de febrero. Es parte de un esfuerzo continuo del gobierno de izquierda español para abordar la crisis de vivienda de emergencia que enfrentan los inquilinos. 50% de aumento de precio Dentro de cinco años.
Con esta nueva ley, el gobierno español está tratando de crear consecuencias a largo plazo (todos los ciudadanos disfrutan de un hogar seguro y digno), pero persigue políticas que tienen beneficios a corto plazo. Por ejemplo, los topes de alquiler incluidos en la nueva ley beneficiarán a los habitantes de apartamentos existentes.
Control de rentas a expensas de otros
En España, entre otros Países de toda EuropaHistóricamente, las políticas de regulación de alquileres han sido una herramienta preferida del gobierno contra la inflación de alquileres y la vivienda inasequible. Pero desde mediados del siglo XX, los economistas han reconocido que el control de alquileres no ha logrado su objetivo de hacer que las viviendas sean más asequibles y abundantes para una ciudad en su conjunto.
El difunto economista sueco Azhar Lindbeck cotizado El control de alquileres es «la técnica más eficiente que se conoce actualmente para destruir una ciudad, aparte del bombardeo». Esto se debe a que el precio máximo distorsiona la oferta y la demanda en los mercados internos.
Si bien algunos alquileres se mantienen artificialmente bajos, la teoría económica es que los propietarios existentes pueden vender a los inquilinos para salir del mercado de alquiler por completo, y se alentará a menos desarrolladores a crear más unidades que sean menos asequibles y que aún no hayan sido reguladas para elevar los precios de la vivienda. Los inquilinos afortunados en las unidades de control de alquileres existentes pueden quedarse a un precio más bajo, pero los nuevos inquilinos (y las generaciones futuras) pueden abandonar el mercado o pagar un alquiler más alto.
hay economistas Como modelo Esta teoría ha existido durante muchos años, y 2019 Estudio Lo apoyó con evidencia empírica. Los investigadores que estudiaron los efectos de las políticas de control de alquileres en San Francisco y Cambridge, Massachusetts, descubrieron que era más probable que los inquilinos se quedaran en apartamentos con control de alquileres, lo que llevó a los propietarios a aumentar los alquileres (por ejemplo, condominios en condominio) y aumentar los alquileres. El precio de las unidades nuevas es del 5%. Los principales beneficiarios del control de alquileres son, por supuesto, los inquilinos existentes. Esto hace que el control de alquileres sea una herramienta útil para prevenir el desplazamiento, pero no para mejorar la asequibilidad en general.
“Aquellos que son propietarios de apartamentos con alquiler restringido conocen los beneficios, pero las desventajas son de gran alcance y se están extendiendo entre muchas personas, incluidas aquellas que aún no viven en la ciudad pero quieren hacerlo”, dice el profesor Lance Freeman. Urbanismo y Planificación Regional de la Universidad de Pensilvania.
Para los líderes de la ciudad que enfrentan desafíos complejos de vivienda, el control de alquileres se considera una herramienta políticamente efectiva para mitigar la creciente carga de alquiler, incluso si una serie de factores contribuyen al problema, incluida la política de zonificación y uso de la tierra, la disponibilidad de la tierra y el aumento de los costos de construcción. Freeman dice: «Además de construir viviendas más asequibles, es mejor ayudar a las personas que no pueden permitirse comprar sus propias casas directamente, pero en ausencia de esa opción, el control de alquileres beneficiará a algunos».
El estresante mercado de alquiler de España
La crisis de la vivienda en España está impulsada por una baja oferta de vivienda en alquiler que no cubre la demanda.
El gobierno español ha promovido históricamente el derecho a la vivienda, y lo ha conseguido; Hoy, cerca del 75% de las familias españolas son propietarias de una vivienda. Como resultado, hay España Uno de los mercados de alquiler más pequeños de Europa Occidental. Pero la demanda de viviendas de alquiler está aumentando y la oferta no continúa.
En Barcelona y Madrid, los lugareños tuvieron que competir con los turistas para alquilar pisos, ya que un número cada vez mayor de apartamentos se convirtieron en alquileres a corto plazo para sitios como Airbnb. Mientras tanto, se han construido nuevos edificios de alquiler. Reduzca la velocidad desde que estalló una burbuja doméstica en 2008. Todo esto se suma a un mercado de alquiler ajustado que algunos jóvenes no pueden romper; Más de la mitad Las personas entre 25 y 29 años todavía viven en casa con sus padres.
Cuando la ley entre en vigor, los topes de alquiler ayudarán a estabilizar a los inquilinos que ya están en unidades de propiedad de grandes terratenientes, pero no ayudarán a los inquilinos que no pueden ingresar al mercado. Sin embargo, junto con otras medidas del proyecto de ley, podría resolver problemas más fundamentales en el mercado inmobiliario. Ambas disposiciones para alentar a los propietarios a colocar unidades desocupadas en el mercado y apartar un porcentaje de la construcción nueva para vivienda pública deberían aumentar la disponibilidad general de vivienda disponible.
Si esta ley triunfa en España, sentará un precedente para el número de ciudades americanas que existen Cambiando cada vez más al control de alquileres Como una solución viable al aumento de los costos de vivienda. En las elecciones de 2021, los votantes de Minneapolis, Boston y otros lugares respaldaron políticas o políticos que apoyaron las nuevas leyes de control de alquileres.
Pero la experiencia española también podría convertirse en un caso de estudio de lo que no se debe hacer. Las nuevas reglas para la vivienda ya han atraído críticas. Departamento de Construcción (Enlace en español) y de inversores internacionales (En español) Entre las empresas inmobiliarias más grandes de España, la nueva ley se aplica a quién. Advierten que esto impedirá una mayor inversión en el sector inmobiliario español y la creación de más viviendas nuevas.
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