Vivienda: ¿Se encamina España hacia otra burbuja inmobiliaria? | Economía y Empresa

Ha habido una ligera subida de precios en el mercado inmobiliario español, pero no se puede catalogar como una burbuja. O al menos no todavía, en una opinión ampliamente compartida por analistas de mercado y académicos.

El costo de la vivienda seguirá aumentando en 2022 en línea con el crecimiento económico y la inflación. Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha destacado el «exceso» del sector -término utilizado en lugar de «burbuja»-, parece referirse al mercado de la vivienda en otros países y no en España. Pero en un sector cada vez más expuesto a las tendencias de inversión global, no se puede descartar cierto grado de contaminación.

Según Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners, la gestora de activos, la situación actual está relacionada con la asequibilidad. En un esfuerzo por evaluar el riesgo de burbujas, propone un análisis de lo que se llama la tasa de esfuerzo: la parte de los ingresos que un hogar asigna a pagos de vivienda. “Cualquier valor por encima del 35 % significa que tenemos un mercado nervioso, y España estaba en el 46 % en 2006”, explica, refiriéndose al apogeo de la anterior burbuja inmobiliaria en España. Ahora mismo, con ese porcentaje entre el 30% y el 32%, es un escenario diferente. «El problema es cuando suben los precios de la vivienda», añade. «Si suben un 9% como en Alemania, o un 20% como en Estados Unidos, se producirá una burbuja».

La vivienda se convertirá en la más cara de España en 2021, al contrario de lo que muchos expertos esperaban hace un año. El Instituto Nacional de Estadística (INE) no dará a conocer los datos oficiales hasta marzo, pero la tasa de crecimiento anual hasta el tercer trimestre fue de 4,2%, mostrando una clara tendencia alcista. Por su parte, el servicio de estudios CaixaBank, que sitúa la subida media de 2021 en el 1,9% (muy por debajo de otras fuentes), cree que la tasa se duplicará y alcanzará el 4% en 2022.

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“Hay algunos síntomas preocupantes”, dice Gonzalo Bernardos, director de un máster en consultoría, gestión y promoción inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Sin embargo, no ve más peligro que una “burbuja blanda” y explica que la situación es muy diferente a la recesión mundial de 2008: “Si no hay crisis financiera y los bancos no tienen grandes problemas, solo habrá un mercado se congelan y los precios bajarán”. Dice que la raíz de lo que podría llevar a la burbuja es el desequilibrio entre la oferta de viviendas nuevas y la creciente demanda, pero subraya que una burbuja de las dimensiones que sean no se producirá, de ninguna manera, hasta 2024.

Más construcciones, compraventas e hipotecas

Había unas 100.000 viviendas en 2021, cifras similares a las anteriores por la pandemia pero lejos de los excesos de principios de siglo; El año 2006 fue testigo de un aumento en el número de nuevas unidades a más de 750.000 unidades. En opinión de Bernardus, el número actual es insuficiente. “El bajo número de viviendas iniciadas eleva los precios y muchos compradores se están volcando al sector de la reventa de viviendas, lo que puede generar allí incrementos de precios injustificados”, señala. Desde el verano pasado, las ventas de viviendas y las hipotecas han alcanzado niveles no vistos en más de una década. La pregunta es si este rally fue causado únicamente por la parálisis del mercado en los primeros días de la pandemia de coronavirus.

Paloma Taltafol, estudiante de economía aplicada en la Universidad de Alicante, señala la falta de suministros. «La construcción ha sido mínima desde 2008», dice ella. Señaló que esto provocó tensiones de mercado en regiones como capitales regionales y centros de fuerte actividad económica. Pero Taltavull descarta la posibilidad de una burbuja: en su opinión, esto solo puede aplicarse en el caso de que los picos no estén asociados con factores explicativos. En su opinión, ahora hay muchas razones para las subidas de precios, como la tendencia de los propietarios a mudarse debido a los cambios de estilo de vida provocados por la pandemia, una tendencia que «está ocurriendo en todo el mundo y debería ser una de las razones de aumentos de precios en algunos países», dice.

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Sin embargo, el panorama internacional es sombrío. Ya a mediados de 2021, un análisis de Bloomberg concluyó que «los precios inmobiliarios en todo el mundo están mostrando el tipo de advertencias de burbujas que no se han visto desde el período previo a la crisis financiera de 2008». Más avanzado el año, organismos de supervisión como el Banco Central Europeo y la Reserva Federal advirtieron sobre «excesos» y «puntos débiles» en los mercados inmobiliarios.

infección transregional

El supervisor bancario de EE. UU. tiene un «índice de abundancia» que identifica cuándo la evolución de los precios es incompatible con otros parámetros económicos. Estados Unidos, Canadá y los Países Bajos tienen mercados inmobiliarios asincrónicos. De los 25 países encuestados, España solo es superada por Sudáfrica.

dice Julio Rodríguez, expresidente del disuelto Banco Hipotecario y miembro del Consejo Superior de Estadística, órgano asesor del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para Rodríguez, está claro que España dispone de herramientas «inadecuadas» para estudiar el mercado inmobiliario y evaluar la situación. «Todavía no tenemos estadísticas de alquileres», dice, mientras que el índice de precios de venta del INE debería actualizarse mensualmente en lugar de trimestralmente. Sin embargo, está seguro de que “Europa está experimentando la mayor subida de precios desde 2015”.

¿Despegarán las tendencias en otros lugares de España? Sin duda, dice Taltafol. «La pregunta es cuánto tiempo tomará». Este académico también cree que “podemos esperar un aumento de los precios debido a la inflación”. En casos de escasez general, añade Della Torre, “el mercado de inversión compra viviendas”. Esta tendencia se está reforzando porque las tasas de interés negativas han «empujado a los inversores más conservadores fuera del mercado de bonos».

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Parece que todos los escenarios económicos llevan a que el Banco Central Europeo retire el estímulo monetario. El equilibrio no es simple, advierte Bernardus: «Suponiendo que aprendimos las lecciones de 2008, y no está claro que lo hayamos hecho, las burbujas casi siempre estallan debido al aumento excesivamente rápido de las tasas de interés».

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