«Quintotermina«Leyendo uno de los muchos letreros que los jóvenes manifestantes agitaron en una manifestación reciente en Dublín. Su enojo fue causado por el aumento de los alquileres en la capital irlandesa, con los precios de la vivienda subiendo al crecimiento más rápido en años haciendo que el alquiler sea más atractivo. El sentimiento se está extendiendo. Privado Las acciones y las empresas se están convirtiendo en seguros, los fondos de pensiones y otros inversores institucionales que se han apoderado de los bienes raíces residenciales durante la pandemia están resentidos en los países ricos. A medida que su participación en el mercado de bienes raíces residenciales ha crecido, la reacción también ha aumentado. Algunos culpan a los grandes terratenientes por el aumento de los alquileres, otros los acusan de explotar la crisis para lucrar.
Los formuladores de políticas respondieron rápidamente. La Casa Blanca quiere restringir los tipos de bienes raíces que los grandes inversores pueden comprar. Nueva Zelanda ha eliminado las exenciones fiscales para los inversores inmobiliarios e Irlanda ha introducido un impuesto del 10% sobre la compra de viviendas al por mayor. El banco central de Canadá dice que el papel de los principales inversores inmobiliarios requiere más escrutinio. En Alemania, los berlineses votaron en septiembre para obligar a los grandes propietarios de su ciudad a vender más de 200.000 apartamentos al estado, a pesar de que el referéndum no fue vinculante y se espera que el Tribunal Constitucional anule el resultado si se convierte en ley. El gobierno de izquierda de España es el último en lanzar medidas para lidiar con los grandes terratenientes. Bajo las nuevas propuestas, enfrentarían controles de alquiler, impuestos más altos sobre las propiedades desocupadas y una prohibición sobre la compra de viviendas sociales.
Por esa risa, podría pensar que los propietarios profesionales están devorando el mercado. De hecho, su participación sigue siendo modesta. En Estados Unidos, los inversores poseen solo el 2% de las viviendas de alquiler. En toda Europa, los fondos cotizados en bolsa poseen menos del 5%. Las críticas en España se han centrado en Blackstone, el mayor propietario residencial del país. Después de ingresar al mercado hace ocho años, el gigante de capital privado ahora posee 30.000 viviendas. Sin embargo, esto es solo el 1% del inventario total.
No cabe duda de que los grandes inversores tienen grandes ambiciones. Construidas para alquiler, las viviendas unifamiliares y los apartamentos se han convertido en un negocio rentable. Otras empresas de Wall Street como KKR Y Goldman Sachs también se está acumulando en el mercado: también construyen y compran. Según algunas estimaciones, representan más del 6% de las viviendas nuevas en Estados Unidos cada año. En toda Gran Bretaña, se espera que los inversores institucionales alcancen una décima parte del objetivo de vivienda del gobierno en los próximos años. Desde 2018, han construido casi una cuarta parte de las nuevas viviendas en Liverpool y más del 15% en Nottingham, Leicester y Sheffield.
Esta inyección de capital debe ser bienvenida, no desdeñada. Los inversores quieren ganar dinero, por supuesto, pero ven un vacío en el mercado que debe llenarse y hacen algo al respecto. La demanda de vivienda en alquiler nunca ha sido tan alta. En Gran Bretaña, menos de una de cada diez casas se alquilaron a mediados de la década de 1990. La cuota de hoy está más cerca de uno de cada cinco. Un tercio de las casas en Estados Unidos se alquilan. La caída de las tasas de propiedad de vivienda en el mundo rico significa que la vivienda de calidad decente en el mercado de alquiler privado es más deseable que nunca. Sin embargo, los alquileres no son seguros y la oferta de viviendas de alquiler no ha podido seguir el ritmo de la demanda. Varios países se enfrentan a una escasez crónica. La tasa de disponibilidad de alquiler en Canadá en 2020 fue del 3%. En partes de Australia es menos del 1%.
La afluencia de dinero institucional al mercado del alquiler se produce en un momento crítico. Los centros de las ciudades están llenos de edificios vacíos como resultado de la pandemia. Esto creó una oportunidad para expandir la vivienda al convertirla. Sin embargo, esto requerirá no solo una revisión completa de las reglas de planificación, sino mucho dinero para pagar los trabajos de construcción. Ciudades como Nueva York muestran lo que es posible. Los grandes inversores llevan años convirtiendo oficinas en hogares. Como resultado, en la actualidad viven unas 60.000 personas en el bajo Manhattan, frente a las 14.000 de mediados de la década de 1990. La ciudad de Londres cree que tendrá espacio para 1.500 hogares adicionales para 2030.
El meollo del problema es la falta de oferta en los lugares donde las oportunidades económicas son mayores. Algunos dicen que la respuesta son tasas de interés más altas o herramientas macroprudenciales, como límites sobre cuánto pueden prestar los bancos. Estas políticas frenarán el crecimiento de la demanda y los precios, pero no traerán los beneficios económicos de permitir que las ciudades exitosas crezcan. Algunos prefieren los esquemas de préstamos para compradores por primera vez, pero solo inflan los precios de la vivienda, lo que falla tanto a los compradores como a los contribuyentes. Las soluciones directas, como la relajación de las leyes de planificación, pueden ser políticamente perjudiciales. Gran Bretaña parece haber pospuesto una reforma de planificación propuesta que habría alentado la construcción de más viviendas.
En lugar de depender de trucos, los países deben encontrar la salida de la crisis. Es por eso que, en lugar de caricaturizar grandes cantidades de dinero como bárbaros en la puerta del parque, los legisladores deberían colocar un tapete de bienvenida. ■
Este artículo apareció en la sección Líderes de la edición impresa bajo el título «Bárbaros en la puerta del jardín».
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